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恒大成渝兩地62億押寶商業(yè)地產 拿下準地王

時間：2017-03-24 11:07:06 來源：品牌百科 閱讀量： 作者：豪禾品牌咨詢

　　原標題：恒大拿下“準地王”成渝兩地62億押寶商業(yè)地產

　　剛剛公布2014年全年業(yè)績的恒大地產，次日便在成都大手筆拿地。1月8日，恒大地產以20.76億總價摘得成都川棉廠商住地塊。而就在三天前的1月5日，恒大還以41.34億元總價拿下了重慶溉瀾溪商住地塊。

　　此次拿地對恒大地產而言當屬久違之舉，公開市場上一次對恒大大手筆拓展的印象多還停留在2013年的京滬廣等一線城市。縱觀2014年，恒大地產在上半年新增項目僅為13個，同比減少21個。

　　恒大主席許家印去年8月明確表示，恒大已完成了全國布局戰(zhàn)略，“換句話說，我們今后在土地購買上會大幅減少?！?/p>

　　不過，最新落袋的成渝的兩地，共同特點或許可以解釋放慢地產投資的恒大為何愿意斥資出手，這個因素就是商業(yè)地產。

　　據了解，恒大拿下的成都地塊是此前因兩次流拍備受業(yè)內關注的川棉廠地塊，與重慶溉瀾溪地塊均為商住用地，且前者設置了嚴格的住宅和商業(yè)開發(fā)條件，后者則包括了容積率高達7.8的超高層建筑商用地。

　　有市場人士分析認為，恒大成都川棉廠地塊和重慶溉瀾溪地塊的地價成本都不具備優(yōu)勢，其在周邊項目中的突圍之路押寶在商業(yè)地產。

　　入手成都二度流拍“準地王”

　　1月8日，曾兩度流拍的成華區(qū)川棉廠地塊第三次掛牌出讓，最終恒大以單價5640元/平方米、總價20.76億元競得該地塊，溢價率18%。

　　資料顯示，成華區(qū)川棉廠生活區(qū)A、B地塊，土地面積6.42萬平方米，折合96.31畝，其中出讓面積93.15畝，用途為城鎮(zhèn)混合住宅用地，商服用地、公共設施用地，建筑面積36.81萬平方米，起始樓面價4758元/平方米。

　　該地塊于2013年首次掛牌之時，因20.62億元的起拍價被譽為成都“最貴地”，有望順利成交登頂成都地王。但5月19日該地塊截止掛牌時卻慘遭流拍，并于去年9月12日再次流拍，彼時有業(yè)內人士分析指出，川棉廠地塊“滯銷”與其苛刻的出讓條件有關。

　　根據地塊要求，川棉廠地塊中商務、公共交通場站用地的主體塔樓高度須不小于180米，建面不大于18.90萬平方米，占總建面逾一半。而且住宅用地中90平方米以下住房面積所占比重必須達到70%以上。

　　成都中原地產研究人士向記者指出，“70/90”條規(guī)、超高層建筑、集中商業(yè)等復雜的指標以及較多配建的要求增加了競得人的開發(fā)成本，“地塊樓面價比較高，做高端不實際，做剛需又拼不過其他項目，整體定位比較尷尬?！?/p>

　　成都銳理數據分析人士則表示，在川棉廠項目運作起來難度比較大，“按現有規(guī)劃條件，預計是把利潤都壓在了商業(yè)部分。”

　　上述分析進一步提到，實際上川棉廠地塊與恒大目前正在開發(fā)的成都曹家巷項目也有相同之處，都重在以商業(yè)地產應對突圍難題。

　　押寶成渝商業(yè)地產

　　“川棉廠住宅產品可以定位為首置加首改，但首置只能以成本價競爭，首改產品可能有一點點利潤，主要的利潤應該是在商業(yè)部分”，成都市場一營銷人士向記者表示，恒大以5600元每平方米的樓面價運作川棉項目要面對周邊項目的競爭。

　　“項目周邊區(qū)域還沒有很大的量，但是都是剛需快銷走量定位，售價在7000-9000元每平方米，所以恒大可能會以成本價入市?！?/p>

　　而相似之處也體現在恒大成都曹家巷項目，“曹家巷項目是舊改，有相當部分是用作返遷，實際地價大概6000元/平方米，可開發(fā)的部分中住宅利潤空間較小，兩棟超高層寫字樓和配套商業(yè)才是重點?！?/p>

　　對于恒大成都項目的商業(yè)前景，上述市場人士表示有待觀察，“一直還沒有看過恒大做商業(yè)的項目和水準，所以不好評價?！钡梢钥吹降氖聦嵤牵鳛榈禺a企業(yè)布局西南重鎮(zhèn)的成都，商業(yè)地產體量將可能面臨“井噴”。

　　相關數據統(tǒng)計，成都的商業(yè)地產在建面積超過290萬平方米，正在成為全國商業(yè)地產在建規(guī)模最大的城市之一，包括成都IFS、遠洋太古里等眾多商業(yè)綜合體都已經或即將投入運營。

　　無獨有偶，1月5日，恒大地產在成都斥資41.34億的總價拿下溉瀾溪片區(qū)商住地塊，要在周邊住宅項目中突圍的獨特點也在商業(yè)部分。

　　恒大溉瀾溪南部片區(qū)地塊為二類居住用地、商業(yè)商務用地，土地面積為132502平方米，但容積率7.8，可建筑面積高達102.89萬平方米。

　　有市場消息指出，恒大強勢拿下該高容積率的地塊后，其中一地塊規(guī)劃建設為不低于300米的超高層建筑。

　　而據了解，重慶溉瀾溪片區(qū)目前已集合了萬科御瀾道、保利觀瀾等大盤，而去年11月本土企業(yè)新歐鵬以24.5億元拿下的項目距離恒大溉瀾溪項目也僅一路之隔。有重慶業(yè)內人士認為，恒大在片區(qū)眾多項目的集合中預計將以地標式綜合體來定位自身。

　　由此看來，未來恒大地產在成渝兩地的商業(yè)地產布局正在進一步擴大，其在重點二線城市做商業(yè)綜合體的模式方向也在逐漸清晰。

　　資料顯示，早在2010年上半年業(yè)績發(fā)布會時，許家印曾提到，恒大將適時介入商業(yè)地產。2011年8月，恒大地產拿下遼寧撫順市政府旁地塊，興建了首個大型城市綜合體項目--“恒大廣場”，一年后公司又在桂林北高鐵站打造了第二個“恒大廣場”。

　　在2013年，恒大更是加快了全國商業(yè)地產的擴張步伐，先后收購了在合肥、深圳、上海、南京以及寧波等商業(yè)地塊。

　　目前，恒大集團已成立了獨立的全資子公司恒大商業(yè)集團。據恒大目前披露，恒大商業(yè)集團未來將負責運營管理恒大地產集團在全國130多個主要城市的300多個商業(yè)項目，加上一系列社區(qū)商業(yè)項目相繼投入市場，恒大商業(yè)地產物業(yè)面積將超過400萬平方米。

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